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résiliation bail commercial

Quand tu démarres ton activité et que tu souhaites ouvrir une boutique, tu devras conclure un bail commercial. Il sera ton fonds de commerce et peut être bien ton siège social. Cependant, conclure un bail commercial c’est ne pas être propriétaire et donc possiblement être mis dehors ou le quitter facilement.

Tu as un bail commercial ? Tu souhaites le résilier ? Que tu sois propriétaire ou locataire, on va tout aborder avec toi !

En bref

Comment le locataire peut effectuer la résiliation de ton bail commercial ?

Pour résilier ton bail commercial, tu devras prendre tes précautions. Tu devras signifier à ton propriétaire, 6 mois à l’avance dont tu souhaites partir.

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Comment le propriétaire peut résilier ton bail commercial ?

Il doit aussi donner un congé 6 mois à l’avance, mais le risque est plus grand. Il pourrait te devoir une indemnité d’éviction.

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Quelles sont les indemnités d’éviction de ton bail commercial dues par le propriétaire ?

Cette indemnité sera calculée en fonction de plusieurs critères objectifs afin de compenser la perte de son bail commercial par le locataire.

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1. Locataire : effectuer une résiliation d’un bail commercial

Toi locataire, si tu n’as pas fait de convention particulière avec ton bailleur, tu peux résilier ton bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans sans aucun motif. Cette faculté s’appelle le « congé triennal ». Pour donner congé à ton bailleur, tu dois, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception, envoyé un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d’une période triennale. Si tu donnes ton congé après le délai de 6 mois, soit trop tardivement, il ne prendra effet qu’à la fin de la période triennale suivante.

Cependant, avec ton bailleur, tu peux avoir conclu une clause contractuelle afin de convenir d’un délai plus long. Vous pouvez convenir ensemble de mettre fin au bail à tout moment sans forme particulière. Cependant, ce n’est possible que pour les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans, des locaux en vue d’une seule utilisation, à usage exclusif de bureaux et des locaux de stockage.

De plus, en l’absence de congé ou de renouvellement de ton bail, ce dernier est reconduit « tacitement ». Ainsi, le congé devra être redonné au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le locataire n’aura pas le droit à indemnité.

A savoir

Le locataire peut également mettre fin au contrat de bail en cas de manquement du propriétaire à ses obligations. Il pourra le faire à tout moment s’il prouve les manquements.

2. Propriétaire : effectuer une résiliation d’un bail commercial

Tout d’abord, ton bailleur peut mettre fin au contrat de bail en refusant de le renouveler. Il peut dans un délai de 3 mois, faire connaitre son refus si le locataire a effectué une demande de renouvellement. S’il ne donne aucune réponse dans les 3 mois, le bailleur aura accepté tacitement le renouvellement. De plus, si le bailleur offre le renouvellement après l’avoir refusé, le nouveau bail prend effet le jour où l’acceptation sera notifiée au locataire par acte d’huissier ou par lettre recommandée. Le bailleur bénéficie d’un droit de repentir, il peut changer d’avis et ne pas payer l’indemnité d’éviction. Pour ce faire, il doit faire connaitre ce changement par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours après la décision.

En second lieu, il peut te donner congé. Il doit le faire par acte d’huissier, 6 mois avant l’expiration de la période triennale du bail commercial. Le congé doit être motivé : il doit mentionner les motifs et la possibilité pour le locataire de contester ce congé ou bien de demander une indemnité d’éviction. S’il ne respecte pas le délai, le congé est valable mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante.

A savoir

Comme pour le locataire, le contrat de baux commerciaux contient très souvent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation anticipée du contrat en cas de manquements à des obligations contractuelles.

3. Les indemnités liées à la résiliation du bail commercial

Quand ton bailleur résilie ou refuse le renouvellement de ton bail commercial, il est tenu de te payer une indemnité d’éviction. C’est une somme d’argent que le bailleur va te verser pour compenser le non-renouvellement de ton bail commercial. Elle va compenser financièrement les avantages que devait lui procurer le renouvellement refusé.

Cette indemnité peut être fixée par le bailleur et le locataire ensemble. Mais, très souvent, elle est évaluée par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Pour calculer la somme, il faut prendre en compte plusieurs situations.

  • Si l’éviction a pour conséquence la perte définitive de ton fonds de commerce, l’indemnité doit correspondre à la valeur marchande du fonds.
  • Si l’éviction n’entraîne que le transfert de ton fonds de commerce, l’indemnité correspond à la valeur du droit au bail. Dans ce dernier cas, l’indemnité sera calculée en fonction du dommage subi en intégralité. Par exemple, il sera pris en compte la perte de la clientèle. Les résultats d’exploitation et le chiffre d’affaires des 3 dernières années vont aider à l’évaluer.

Le locataire ne pourra pas obtenir d’indemnité si :

  • Il ne répond pas aux conditions de bénéficier de la propriété commerciale.
  • L’immeuble est en état d’insalubrité reconnu.
  • Il existe un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.

A savoir

Si ton bailleur ne te propose pas l’indemnité, tu peux saisir le tribunal dans les 2 ans à compter de la date du congé pour obtenir son paiement.

Validation Gojee

Si tu es locataire ou propriétaire, tu peux donner congé du bail. Cependant, il existe une procédure stricte qui peut avoir de lourdes conséquences. Si tu es propriétaire, tu pourras être dans l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction.