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renouvellement bail commercial

Tu loues un local pour exercer ton activité et ton bail commercial arrive à expiration ? Pas de panique, tu vas sans doute pouvoir le renouveler !

Gojee t’explique tout sur le renouvellement du bail commercial, en toute sérénité.

En bref

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat est conclu pour neuf ans minimum, mais il ne peut être conclu pour une durée indéterminée.

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A quoi sert le renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial est la possibilité, pour le locataire propriétaire du fonds de commerce, de continuer à exploiter son activité dans le local loué précédemment. Ce droit est primordial puisqu’il assure la stabilité du fonds de commerce et de l’activité du locataire.

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Comment cesse le bail commercial ?

Le bail commercial ne cesse que suite à un congé donné six mois avant l’expiration du contrat de location ou suite à une demande de renouvellement du bail.

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1. Renouvellement du bail commercial : les conditions à remplir 

Lorsque tu crées une société, tu dois choisir son siège social. Pour cela, il te faudra louer un local commercial. 

Une fois que tu loues un local commercial, le renouvellement de ce bail commercial n’est pas automatique. Cependant, aucune clause préalable ne peut l’interdire. 

Pour le renouvellement de son bail commercial, le locataire doit répondre à quatre conditions : 

  • Un bail préalable doit porter sur un immeuble ou local ;
  • Sa société doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) pour les artisans ;
  • Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce ;
  • Ce dernier doit avoir été exploité de manière effective et continue depuis au moins trois ans.

Si, au cours du bail commercial, le fonds de commerce a été cédé, le nouveau propriétaire de fonds, et par conséquent du bail commercial, a également droit au renouvellement de ce dernier. 

Cependant, si la cession du droit au bail intervient dans les trois dernières années de validité du contrat du bail commercial, le renouvellement n’est pas possible. En effet, il y a droit au renouvellement du bail commercial seulement si l’actuel locataire a exploité durant au moins trois années le bail commercial en question. 

A savoir

Si le bail n’a pas été exploité de manière effective et continue au cours des trois dernières années pour des motifs légitimes (état de santé par exemple), alors le droit au renouvellement du bail commercial sera tout de même conservé. 

2. Comment procéder au renouvellement d’un bail commercial ?

A la fin du bail commercial, s’il n’y a pas eu de demande de renouvellement ou de prise de congés, le bail se poursuit par prolongation tacite, aux mêmes conditions que pour l’ancien bail. 

Le renouvellement du bail commercial peut résulter soit d’une demande de renouvellement par le locataire par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, six mois avant l’expiration du bail soit par prolongation tacite si ce dernier garde le silence. Le bailleur a alors trois mois pour accepter ou refuser le renouvellement par acte d’huissier. 

Le renouvellement du bail peut également succéder à une offre de renouvellement du bailleur suite au congé donné six mois avant la fin du bail. Le bail est alors rompu et le bailleur peut décider d’augmenter le prix du loyer. 

Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il délivre le congé sans faire de nouvelle offre.

A savoir

Si le renouvellement n’est pas possible, le locataire a droit à une indemnité d’éviction qui compense le non-renouvellement du bail. Elle est évaluée en fonction du dommage subi. 

3. Qu’en est-il du loyer et de son prix après renouvellement ?

Le montant initial du loyer est totalement libre. Cependant, sa révision est strictement encadrée. 

Lorsque le locataire fait une demande de renouvellement du bail au bailleur, ce dernier a trois mois pour rejeter l’offre. Il devra alors préciser le motif de son refus et verser une indemnité d’éviction au locataire. 

En cas d’acception de l’offre de renouvellement, mais de refus du nouveau montant du loyer, le bailleur doit directement exprimer ses intentions au locataire.  

Si le bailleur garde le silence durant trois mois, le renouvellement est considéré comme accepté, mais pas le nouveau montant du loyer. Si aucun accord n’est trouvé sur le loyer, l’une des parties devra saisir le juge des loyers commerciaux. 

Tout comme le locataire, le bailleur peut demander le renouvellement du bail commercial suite à la délivrance du congé.

Si le bailleur veut renouveler son bail, il va délivrer un congé au locataire en vue de lui proposer un nouveau loyer. 

Si le locataire veut contester le nouveau montant du loyer, il doit saisir le juge des loyers commerciaux. 

Si le locataire refuse l’offre de renouvellement, il recevra alors une indemnité d’éviction compensant la fin du bail commercial.

Le locataire peut également accepter totalement l’offre de renouvellement en payant le nouveau montant du loyer. 

A savoir

Au-delà d’un renouvellement de douze ans, le bailleur pourra imposer un nouveau loyer qui ne sera pas plafonné.

Validation Gojee

Le bail commercial te permet donc d’exploiter ton activité en toute tranquillité. Tu n’auras pas besoin de changer de local tous les ans, ce qui assure une stabilité à ton entreprise !